一、什么情況下承租人不能主張優(yōu)先購買權？

下列情況下承租人不能主張優(yōu)先購買權
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬的；
（三）出租人履行通知義務后承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的。
法律依據(jù)
《民法典》第三百零五條
按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第三百零五條
[2]《民法典》 第七百二十六條

二、承租人優(yōu)先購買權可以約定放棄嗎，規(guī)定是什么

承租人優(yōu)先購買權可以約定放棄。承租人以明示的方式作出放棄表示時，承租人喪失優(yōu)先購買權。法律規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

三、承租人對租賃房有優(yōu)先購買權嗎，法律上如何認定

律師解答
我國合同法規(guī)定出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
我國合同法亦規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即“買賣不破租賃”。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。實踐中，出租人履行通知義務后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權。
所以，房主出賣租賃房，一定要先通知承租人。

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四、共有人和承租人享有優(yōu)先購買權嗎，法律依據(jù)是什么

律師解答
共有人和承租人享有優(yōu)先購買權。
根據(jù)《民法典》第三百零五條的規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
法律依據(jù)
《民法典》第三百零五條
按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
《民法典》第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第三百零五條
[2]《民法典》 第七百二十六條
[1]《民法典》 第三百零五條
[1]《民法典》 第七百二十六條

五、承租人是否具有優(yōu)先購買權，有沒有法律依據(jù)

律師解答
承租人對租賃房有優(yōu)先購買權。根據(jù)《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。第七百二十七條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。
法律依據(jù)
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
《中華人民共和國民法典》第七百二十七條
出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第七百二十六條
[2]《民法典》 第七百二十七條
[1]《中華人民共和國民法典》 第七百二十六條
[1]《中華人民共和國民法典》 第七百二十七條