一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形有哪些

1、房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的。 房產(chǎn)和地產(chǎn)不得分開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是因?yàn)榉课菔墙ㄖ谕恋厣系?，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)回復(fù)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣(mài)房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般應(yīng)為無(wú)效，但善意第三人的除外。

3、因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的?！蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

4、商品房預(yù)售違法的。

5、在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。

6、其他法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。如有需要可以通過(guò)我們聽(tīng)律網(wǎng)網(wǎng)委托您所在地區(qū)的律師來(lái)幫助您。

引用法規(guī)
[1]《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第10條

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效有什么情形，法律依據(jù)是什么

律師解答
房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效有以下情形

1、簽訂合同的當(dāng)事人不具備民事行為能力；

2、合同的違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；

3、當(dāng)事人意思表示不真實(shí)；

4、存在惡意串通，損害他人合法權(quán)益的行為。
根據(jù)《民法典》第一百四十三條的規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第一百五十四條
行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條
、一百五十四條

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引用法規(guī)
[1]《民法典》 第一百四十三條
[2]《民法典》 第一百五十四條
[1]《中華人民共和國(guó)民法典》 第一百四十三條

三、請(qǐng)問(wèn)一下關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效有哪些情形

有下列情形之一的，合同無(wú)效
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
（三）以合法形式掩蓋非法目的;
（四）損害社會(huì)公共利益;
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

四、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形是什么？

一、出賣(mài)人和買(mǎi)受人惡意串通，損害國(guó)家、集體和第三人利益。表現(xiàn)在公有房的買(mǎi)賣(mài)為最多。某些單位的負(fù)責(zé)人和買(mǎi)受人串通，以低價(jià)出賣(mài)國(guó)有或者集體的房屋，達(dá)到損公肥私的目的。
二、規(guī)避法律簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如房屋買(mǎi)賣(mài)的出賣(mài)人出于逃避債務(wù)的需要，假借房屋買(mǎi)賣(mài)的名義和所謂的買(mǎi)受人串通簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以達(dá)到逃避債務(wù)的目的。
三、一方脅迫另一方強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
四、房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人主觀上都無(wú)過(guò)錯(cuò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的。城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不能簡(jiǎn)單說(shuō)是一方或雙方的主觀的原因造成的，很大程度上是由于合同的當(dāng)事人對(duì)農(nóng)村的集體土地屬于禁止性流轉(zhuǎn)的不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定不了解造成的。

五、房屋買(mǎi)賣(mài)合同法定解除的情形有哪些？

法定解除的情況很多，主要有以下情形

1、開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的
開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，或故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。并有權(quán)利要求賠償損失。

2、開(kāi)發(fā)商將已售房屋私自抵押
根據(jù)規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、一房二賣(mài)或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同;

4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對(duì)值超出3%的
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴(yán)重影響正常居住的;賣(mài)方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息，并要求賠償損失。

5、開(kāi)發(fā)商遲延履行主要義務(wù)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證
開(kāi)發(fā)商在交房期滿(mǎn)后，經(jīng)購(gòu)房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同;商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限（商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。

6、擔(dān)保貸款合同不能訂立;
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條之規(guī)定“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

7、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實(shí)，構(gòu)成根本違約，致使購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)期望的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。

8、不可抗力
根據(jù)規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

9、不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在在簽訂額合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的情形，繼續(xù)履行合同無(wú)必要，或者也無(wú)法履行的情形。

引用法規(guī)
[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第9條
[1]《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 第33條
[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第23條

六、請(qǐng)問(wèn)房屋買(mǎi)賣(mài)的居間合同無(wú)效的情形有哪些

居間合同無(wú)效的情形有

1、居間人無(wú)主體資格；

2、居間合同損害他人或社會(huì)公共利益；

3、居間合同違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；

4、居間合同是虛假的意思表示。根據(jù)《民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。
法律依據(jù)
《民法典》第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨臈l行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第一百五十三條
[2]《民法典》 第一百五十四條
[1]《民法典》 第一百五十三條
[1]《民法典》 第一百五十四條